1가구1주택 양도세 비과세요건? 강화요건까지!

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▶주택 2년 이상 보유+조정대상 지역 2년 이상 실거주

양도세는 집을 팔 때 매매차익이 발생했을 경우 과세하는 세금입니다. 정부는 부동산 투기를 방지하기 위해 9억원 이하의 1주택자가 주택을 2년 이상 보유할 경우 양도소득세 비과세 혜택을 줍니다. 그런데 2017년 8월 3일 취득분부터는 특정 지역의 경우 2년 이상 거주해야 양도세를 면제받을 수 있게 되었습니다. 다음은 조정대상 지역입니다. 

1. 서울: 전 지역

2. 경기: 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2신도시

*수원시 팔달구, 용인시 수지구ㆍ기흥구 신규 조정대상 지역에 포함

3. 부산: 해운대, 동래

*부산진구, 남구, 연제구, 기장군은 조정대상 지역 해제

4. 기타: 세종시

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▶1가구=1세대를 만족해야 함

1세대는 같은 주소에서 생계를 함께하는 가족 단위를 뜻합니다. 때문에 홀로 나와 독립해 사는 경우는 1세대로 보지 않습니다. 따라서 자녀가 따로 나가 사는데 부모 앞으로 집이 1채, 자녀 앞으로 집이 1채 있다면 1가구 2주택에 해당합니다. 자녀가 결혼해서 나간 경우는 독립된 세대로 인정되기 때문에 양도세 혜택을 받기 위해 위장결혼을 하는 경우도 있다고 합니다.

단, 1명이라도 다음과 같은 경우는 독립된 1세대로 인정 받습니다.  

-만 30세 이상 독신

-만 30세 미만이나 따로 살고 소득이 있음

-배우자와 이혼, 또는 배우자가 사망한 경우

이 세 가지 중 하나에 해당이 되면 부모와 자녀 앞으로 각각 집이 1채가 있더라도 각각 1가구1주택으로 인정받습니다.

여기에 예외적으로 부모님을 모시고 살아도 독립 가구로 인정받는 경우도 있습니다. 1세대의 정의에 생계를 같이한다는 조건이 있는데, 부모님에게 따로 소득이 있어서 각자 생계를 유지하는 경우는 독립된 가구로 인정받습니다. 주소가 같더라도 다가구 주택에 살면서 다른 공간에 거주하고 있다면 이 또한 독립된 가구로 인정됩니다. 

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▶1주택은 주거용이어야 함

여기서 말하는 1주택이란 용도에 상관없이 실제로 주거용으로 사용하는 경우를 말합니다. 아파트, 다가구, 다세대 등은 당연히 주택이라 보겠지만 헷갈리는 것이 오피스텔과 상가주택입니다. 오피스텔은 실사용을 주거용으로 하고 있다면 주택으로 인정되며, 상가주택은 주택과 상가의 연면적을 비교하여 연면적이 큰 쪽을 인정해주고 있습니다. 

※ 다가구주택은 1채, 공동소유주택은 공동소유자가 각각 1채씩 소유한 것으로 봅니다.

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▶1주택은 9억원 이하여야 함

1가구1주택의 양도세 비과세 혜택은 가격이 9억원 이하일 경우에만 해당합니다. 만약 집이 10억원이라면 9억원에 대해서는 비과세가 되고, 나머지 1억원에 대해서 양도세가 부과됩니다.

1가구1주택 양도세 비과세 강화요건

현재는 다주택자라 하더라도 2년 이상 보유한 집을 1채 남기고 나머지를 전부 다 처분하면 다음날부터 비과세 혜택을 받습니다. 하지만 2021년 1월 1일부터는 다주택자가 1주택자가 된 날부터 2년간 집을 보유해야 양도세 면제 혜택을 받을 수 있습니다. 앞으로 2년간 유예기간이 있습니다.

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