유치권이란? 유치권 성립요건

유치권이란? 유치권 성립요건

뉴스기사 등에서 '유치권을 행사한다'는 말을 많이 들을 수 있습니다. "유치권을 행사 중이던 건물" "공사 중단 후 유치권 행사 돌입"  등 주로 부동산과 관련돼 많이 사용되고 있음을 알 수 있습니다.

유치권이란 흔히 담보물건인 부동산으로 생긴 채권을 변제받을 때까지 그 물건을 점유할 수 있는 권리를 말합니다. 쉽게 말해 명품가방 수리를 맡겨놓고 돈을 주지 않았다면, 수리비를 받을 때까지 가방을 돌려주지 않아도 됩니다. 이런 권리를 유치권이라고 합니다. 

때문에 신축건물에 유치권 행사라는 말이 쓰이는 경우가 많습니다. 시공사가 공사대금을 받지 못했을 경우 건축주에게 건물 인도를 거부하고 유치권을 행사하기 때문입니다. 돈받을 때까지 건물을 점유하겠다는 것이 유치권이라 보시면 됩니다. 

경매물건에서도 유치권 행사는 골치 아픈 문제입니다. 유치권은 배당에 있어서 우선변제권이 없습니다만, 낙찰된 사람에게 부동산 인도를 거부할 권리가 있기 때문에 우선변제권과 같은 효력을 가집니다. 

유치권 성립요건이 충족돼야 유치권 행사가 가능합니다. 첫째, 당연히 점유상태여야 합니다. 경매라면 등기일 이전부터 상주하거나 경비 등을 통해 관리하고 있어야 합니다. 대외적으로 점유하고 있다는 사실을 알리는 것이 유리하기 때문에 유치권 행사 중인 건물에는 플래카드를 거는 것이 흔합니다. 

둘째, 돈을 받지 못한 이유가 이 물건과 관련성이 있어야 합니다. 부동산 소유주에게서 돈을 받지 못받았다는 이유로 유치권을 행사할 수는 없습니다. 

셋째, 채권 변제시기가 도래했거나 지났어야 합니다. 돈을 받기로 한 날짜가 되지도 않았는데 점유할 수는 없습니다.

넷째, 유치권 배제특약(유치권 포기각서)이 없어야 합니다. 계약서 특약에 유치권 배제에 대한 내용이 있어 서로간에 이를 인정한 상황이라면 유치권 성립이 불가합니다. 

일반인들이 유치권과 관련될 일은 경매가 가장 많겠죠. 흔히 특수물건이라고 해서 초보자들은 접근하지 않지만, 경험과 지식이 많을 경우 돈이 되는 경매물건이기도 합니다. 유치권이 걸려 있는 물건은 은행이 대출을 해주지 않는다고 하니 섣불리 접근하는 일은 없었으면 좋겠습니다. 

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