아파트 재건축 절차는?

재개발은 노후되고 낙후된 지역 전체가 개발되는 것이고, 재건축은 건물이 노후돼 안전상에 문제가 있을 정도가 됐을 때 소유자 3/4 이상의 동의를 받아 시행합니다. 지금 서울의 재건축 아파트는 재건축초과이익환수제 때문에 상승세가 주춤했다고 합니다. 재건축으로 일정액 이상의 이익을 얻을 경우 초과금의 최대 50%를 환수하겠다는 정책입니다. 하지만 서울 재건축 아파트는 투자로서 굉장히 매력이 있기 때문에 많은 분들이 재건축 아파트에 관심을 갖고 계십니다.

재건축 절차를 알고 있으면 좀더 재건축 아파트에 대해 명확한 판단을 내릴 수 있기 때문에 오늘은 재건축 절차에 대해 알아보려고 합니다. 구역지정부터 입주까지는 거의 10년 이상의 시간이 소요되기 때문에 신중하게 접근해야 하는 것이 사실입니다.

아파트 재건축 절차는?

1. 정비구역 지정

지방자치단체에서 도시 및 주거환경정비 기본계획을 수립해 정비구역으로 지정돼야 합니다. 일반적으로 1년 반 정도의 시간이 걸립니다. 지금은 예전처럼 재건축 대상 아파트 소유자들이 동의서를 작성해 정비구역으로 지정해달라고 해도 소용이 없다고 합니다.

2. 안전진단

안전진단을 통해 건물이 노후돼 재건축이 필요하다는 결론이 나와야 하는데, 안전진단 기준이 강화돼 통과되기가 만만치 않다고 합니다. 빠르면 2~3개월, 길면 6개월까지 걸립니다. 때문에 최근 재건축 절차에서 아주 중요한 부분이 되었습니다. 

3. 재건축 구역지정

안전진단을 통과해 건물이 재건축을 할 수 있는 곳으로 지정되면 정비계획도 함께 고시됩니다. 재건축 구역지정은 보통 1년 정도가 소요되며, 정비계획에는 아파트 세대수와 층수 및 높이 등 구체적인 계획이 포함됩니다.

4. 추진위 구성과 승인

이제 아파트 소유자들이 추진위를 만들어 소유자 50% 이상의 동의를 얻어야 합니다. 50% 이상 동의를 얻으면 취진위가 승인을 받게 되고, 소유자 75%의 동의를 받아 조합설립 인가를 받습니다.

5. 시공사 선정/사업시행인가/분양공고/조합원 분양신청

아파트 소유주들의 의견을 반영해 시공사를 선정하고 나면, 건축심의와 사업시행인가를 받아 아프트 설계에 대한 인허가를 받습니다. 또 조합원들이 주택으로 받을지 현금으로 받을지 정하게 됩니다.

*사업시행인가는 시공사 선정 후 하기도 하고, 건축심의평가 후에 하기도 합니다. 

6. 관리처분계획인가

조합원들이 얼마를 추가 납부해야 할지 정하는 절차입니다. 

7. 철거와 착공, 이주

8. 착공신고와 조합 해산

아파트 재건축 절차는 까다롭고 오래 걸리는 데가 초과이익환수제 같은 이슈 때문에 더욱 쉽지 않는 길처럼 보입니다. 좀더 구체적인 계획과 접근방식을 취해야 하지 않을까 싶습니다.

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