지역주택조합 문제점

지역주택조합 아파트란?

지역주택조합 아파트란 지역주민들이 조합을 설립한 후 조합원을 모집, 땅을 매입하여 지은 아파트를 말합니다. 동네를 지나다니다가 신축 아파트 3억원대라는 전단지를 보고 전화를 했더니 이번주에 모델하우스 오픈한다고 해서 주말에 다녀왔습니다. 요즘은 25평이라도 베란다 확장을 해서 넓고 좋더라구요. 다만 조합원 아파트라는 게 맘에 걸렸어요. 계획기간만 5년이니 중간에 차질 생기고 어쩌고 하면 언제 완공될지 모르니까요. 하지만 주변 시세랑 비교하면 값이 확실히 싸고, 역세권이라서 마음이 혹한 게 사실입니다. 그래서 지역주택조합 아파트 문제점에 대해서 서핑을 좀 해보았습니다. 

지역주택조합 아파트 절차

우선 지역주택조합 아파트가 어떤 절차를 밟아서 진행되는 것인지 궁금했습니다. 홍보관을 오픈하는 단계가 어느 단계인지, 만약에 조합원 아파트에 가입을 한다면 뭘 확인해봐야 하는지 알아야 할 것 같았기 때문입니다.

1. 우선 사업부지를 물색해서 정하는 과정이 필요합니다. 토지 매매가 쉽고 매입이 가능한 지역을 중심으로 토지를 물색합니다. 

2. 조합설립추진위원회를 설립하는데, 최소 20인 이상이 모여야 가능합니다.

3. 조합원을 모집하는 단계로 이때 홍보관을 오픈해서 사람들을 가입시킵니다. 

4. 조합원이 50% 이상 가입, 토지의 80%에 대해 토지사용승낙서를 받으면 조합의 창립총회를 하게 됩니다. 여기서 주의할 점은 토지사용승낙서를 받았다고 해서 토지가 확보된 게 아니라는 점입니다. 토지사용승낙서를 받았다고 해도 이는 소유권을 확보한 것이 아니기 때문에 토지 매입까지는 상당 시간이 소요될 가능성이 높습니다. 

5. 조합설립 인가 단계입니다. 토지등소유자 3/4 이상, 토지면적 1/2 이상 토지소유자의 동의가 있어야 합니다. 

6. 사업계획 승인 단계입니다. 조합원 모집 80% 이상, 토지소유권 95% 이상이면 사업계획 승인을 받을 수 있습니다. 사실상 이 단계까지 오면 사업이 거의 확정된 것 같지만, 이 단계에서도 분담금 문제로 의견이 맞지 않아 사업이 지체되는 경우가 많다고 합니다. 

이 단계를 거치면 공사계약, 아파트 착공 및 분양, 입주 등의 단계를 거칩니다. 

지역주택조합 아파트 장점 3가지

1. 분양가가 저렴하다

일반분양 아파트는 시공사가 토지 매입부터 시공, 분양까지 독점하여 분양가가 높습니다. 자기들이 땅을 사서 아파트를 지은 다음 마진을 붙여 분양하기 때문입니다. 하지만 지역주택조합의 경우 조합원들이 땅을 매입하고, 시공사 선정, 공사, 입주까지 마진 없이 진행하기 때문에 시중의 일반분양 아파트에 비해 15~20% 정도 분양가가 저렴한 편입니다. 사실상 이 점이 가장 큰 장점이라고 할 수 있지요. 

2. 전매 제한이 없다

지역주택조합 아파트의 경우 전매 제한이 없습니다. 전매 제한은 아파트 분양, 입주 후 일정 기간 동안 사고팔지 못하게 하는 조치를 말하는데요, 조합원의 입주권과 분양권은 전매 제한이 없다고 합니다. 

3. 청약통장이 필요 없다

지역주택조합 아파트는 청약통장 없이도 조합원 가입이 가능합니다. 

지역주택조합 아파트 문제점 4가지

1. 추가분담금이 발생할 수 있다

지역주택조합 아파트의 가장 큰 문제 중 하나입니다. 토지 매입이 원활하게 이뤄지지 않을 경우 사업기간이 무제한으로 늘어날 수 있습니다. 단순히 시간만 잡아먹는 게 아니라, 이 기간 동안 인건비와 자재비 등 부대비용의 상승으로 인해 조합원들이 부담해야 할 추가분담금이 늘어나기 쉽습니다. 기본 5년을 계획하는데 7년이 걸릴지 10년이 걸릴지 알 수가 없고, 사업기간이 늘어나면 늘어날수록 부담금도 커지는 악순환이 이어질 수 있습니다.

2. 사업 지연과 무산될 가능성이 있다

앞서 말한 단점과 일맥상통하는 내용인데요, 조합원 아파트의 경우 사업기간이 정해져 있지 않아 입주까지 얼마나 걸릴지 예상할 수가 없습니다. 실제 제 지인은 몇 년 전에 조합원 아파트에 계약금을 넣어놨는데, 처음 계획대로라면 올해 완공되었어야 할 아파트가 아직 착공에도 못 들어갔습니다. 

3. 조합 비리

조합에서 토지 매입에 힘써 사업 진행에 힘쓰기보다는 각종 경비명목으로 과도한 지출을 하거나 횡령 등을 일삼는 등 여러 비위행위들이 일어나기 쉽습니다. 조합위원회에서 미리 알박기를 한 다음 비싸게 파는 경우도 많습니다. 요즘은 신탁사가 대행을 하기 때문에 괜찮다고 홍보하는 곳도 있는데요, 신탁사를 통한다고 하더라도 조합에서 원하면 돈을 내어줘야 하기 때문에 이 또한 믿을 만하지는 않습니다. 

4. 조합원 탈퇴가 힘들다

지역주택조합 아파트는 신중하게 생각하셔야 합니다. 탈퇴가 아주 어렵기 때문입니다. 조합원 탈퇴가 쉽게 이뤄진다면 사업을 추진하는 데 지장이 많기 때문에 원칙적으로 탈퇴는 불가능합니다. 부득이하게 탈퇴를 신청했다고 하더라도 총회나 대의원회 의결로 탈퇴 여부를 결정해야 하는데, 쉽게 해줄 리가 없죠. 또 어찌어찌 탈퇴를 했다고 하더라도 계약금과 중도금을 돌려받는 데 어려움이 많습니다. 

지역주택조합 조합원 자격

그럼에도 불구하고 성공사례는 있습니다. 입지가 좋다면 한번 생각해볼 만하지요.
지역주택조합 조합원자격은 그리 까다롭지 않습니다. 조합설립인가 신청일을 기준으로 해당 시도에 6개월 전부터 거주해야 하고(투기과열지구의 경우 신청일 1년 전부터), 무주택자이거나 85㎡ 이하의 1주택 소유, 등본상의 세대주라면 신청이 가능합니다. 

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