오피스텔 1가구 2주택 여부? 청약시에는?

오피스텔 1가구 2주택 여부? 청약시에는?

오피스텔은 보통 투자용으로 분양받기 때문에 자신 소유의 집이 있는 상태에서 오피스텔을 매수하는 경우가 많습니다. 그런데 1가구 2주택의 경우 양도세 비과세 혜택을 받지 못하기 때문에 오피스텔 1가구 2주택 여부를 확인하고 싶어하십니다.

오피스텔은 기본적으로 주택법을 따르지 않고 건축법에 따르는 상업용 시설입니다. 하지만 용도에 따라 업무용으로 쓰면 업무용 시설, 주거용으로 쓰면 주택법에 따라 준주택으로 간주합니다.

양도소득세 때문에 오피스텔 1가구 2주택 여부가 궁금하다면, 사용목적에 따라 달라진다고 말씀드릴 수 있습니다. 주거용으로 사용시에는 1주택으로 보며, 업무용으로 사용시에는 사무용으로 봅니다. 이를 판단하는 근거는 <전입신고>입니다. 전입신고가 돼 있으면 주거용으로 보기 때문에 이를 먼저 확인해야 합니다.

요즘에는 전입신고뿐만 아니라 관리비 납부명세서나 전기요금명세서 등으로 용도를 추적할 수 있습니다. 때문에 전입신고가 돼 있지 않더라도 업무용이라는 것을 입증하지 못하면 주택으로 간주될 수 있으니 주의하셔야 합니다. 

일반적으로 오피스텔 1가구 2주택 적용을 받지 않기 위해서 일반임대사업자나 주택임대사업자 등록을 합니다. 일반임대사업자로 등록하면 부가세 환급이 가능하지만, 오피스텔을 주거용으로 사용할 수는 없습니다. 만일 주거용으로 사용하다 걸리면 가산세가 부과됩니다. 또한 개인사업자에게 임대해야 합니다. 국세청으로부터 업무용임을 입증하라는 요구가 올 수도 있습니다.

주택임대사업자로 등록합니다. 하지만 소득세, 건강보험료, 국민연금 등을 내야 할 수 있습니다. 주택임대사업자로 등록할 경우는 4.6%의 취득세를 감면받을 수 있습니다. 보통 여유자금이 없어 전세로 잔금을 납부해야 할 경우

오피스텔을 분양받아 주택임대사업자로 등록한 경우는 임차인이 전입신고를 해도 오피스텔 1가구 2주택에 해당이 안 됩니다. 다만 의무임대기간 4년을 충족시켜야 합니다. 

마지막으로 청약 시에 오피스텔 1가구 2주택 여부가 궁금할 수 있습니다. 요즘 청약 1순위 조건이 무주택자이기 때문에 오피스텔이 있으면 1순위가 안 되는 건지 말이죠. 기본적으로 오피스텔은 건축법의 적용을 받기에 청약시에는 무주택으로 간주된다고 합니다. 건축물 관리대장에 오피스텔로 규정돼 있다고 하면, 주택임대사업자이든 주거용으로 쓰이든 상관없이 청약시에는 주택 숫자에 들어가지 않으니 안심하고 청약하세요.

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