임대차3법 소급적용? 그것이 궁금하다!

일명 임대차3법에 대한 관심이 높습니다. 임대차3법이란 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제를 말합니다. 이들 3법은 주택임대차보호법 개정안으로 세입자를 보호하기 위해 개정되었습니다. 

우선 계약갱신청구권은 2년이 기본 계약기간인 세입자가 계약이 만료되기 전 6개월에서 2개월 전까지 계약을 연장하겠다고 하면 2년을 더 거주할 수 있는 제도입니다. 최소 1번은 더 연장할 수 있기 때문에 4년은 거주권을 보장받을 수 있습니다.

전월세상한제는 보증금과 임대료를 기존 금액에서 5% 이상 인상할 수 없도록 한 것입니다. 그동안은 집주인이 말도 안 되는 금액을 올려달라고 하는 경우도 많았는데, 계약하고 들어가 있는 세입자에게는 유리한 제도입니다. 다만 현재 계약중인 세입자들은 계약된 금액에서 5% 이상 인상할 수 없으나, 4년을 채우고 재계약시에는 상한제한이 없습니다. 또한 새로 계약하는 경우에는 이 제도가 적용되지 않습니다. 집주인 입장에서는 4년 산 세입자를 내보내고 새로 계약할 때 전세금을 확 올려버릴 수 있는 것이지요. 

전월세신고제는 전세 계약 후 30일 안에 계약내용을 신고하는 제도입니다. 기존에는 전월세 계약후 확정일자를 받지 않아서 피해를 보는 경우도 많았는데요, 이 제도를 통해서 확정일자를 받지 않아도 전월세 내용이 투명하게 관리되게 되었습니다.

임대차3법 소급적용? 그것이 궁금하다!

임대차3법 중 계약갱신청구권과 전월세상한제는 지난 7월31일부터 적용되었고, 전월세신고제는 내년 2021년 6월1일부터 시행될 예정입니다. 

많이들 임대차3법 소급적용에 대해 궁금해하시더라구요. 일반적으로 어떤 제도가 시행될 때는 시행날짜부터 제도가 적용되는데요, 소급적용은 제도 시행일 전까지 거슬러가서 적용되는 것을 말합니다. 

임대차3법 소급적용은 기존 임대차계약까지 포괄합니다. 네, 소급적용됩니다. 왜냐하면 7월31일부터 맺은 새 계약에만 임대차3법을 적용하면 임대료 폭등이 예상되기 때문입니다. 시행날짜를 기준으로 1개월 이상 계약기간이 남아있다면 현재 계약갱신청구권과 전월세상한제를 적용받을 수 있습니다. 

예를 들어 오는 11월에 계약만료인데 이미 10% 인상으로 계약을 갱신했다면, 계약만료가 1개월 이상 남은 상태라 인상분을 5%로 내려 다시 계약할 수 있습니다. 

집주인이 계약만료 통보 후 이미 새로운 세입자를 받는 상태라면 계약갱신청구권은 행사할 수 없습니다. 새로운 세입자 또한 보호대상이기 때문입니다. 

또 집주인이나 집주인의 직계존비속의 실거주 목적이라면 계약갱신청권을 거부할 수 있습니다. 이 경우에는 실거주 기간 2년을 채워야 할 의무가 있습니다. 

현재 임대차3법 소급적용은 논란이 많습니다. 위헌소지가 있다며 국민청원에도 올라온 상황이고, 각종 편법이 난무하고 전세가 귀해지는 등 부동산시장에 미치는 영향이 어마어마합니다. 소급적용은 소급적용을 했을 때의 공익(부동산시장 안정화)이 훨씬 커야 가능한 건데, 실제 영향이 이렇다 보니 임대인은 임대인대로, 임차인은 임차인대로 혼란과 갈등이 가중되고 있다는 겁니다. 

임대차3법이 임차인을 보호하기 위한 목적인 만큼 그것에 충실하고, 임대인과 임차인이 서로의 이익을 위해 쓸데없는 에너지 싸움을 하지 않는 방향으로 보완되기를 바래봅니다.

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